Le marché par confrontation des SCPI La Française
Découvrez toutes les informations relatives à la mise en place du marché par confrontation.
La suspension de la variabilité du capital
A compter du 1er juin 2026, La Française a décidé de suspendre la variabilité du capital des 3 SCPI suivantes :
- Crédit Mutuel Pierre 1
- LF Grand Paris Patrimoine
- Sélectinvest 1
Cette suspension de la variabilité du capital entraîne un nouveau mécanisme de liquidité : le marché par confrontation. À partir de cette date, les demandes de retrait inscrites sur le registre seront annulées afin de permettre l’ouverture du marché par confrontation des ordres d’achat et de vente.
Par ailleurs, les associés continuent de percevoir les potentiels revenus distribués par la SCPI et les ventes de gré à gré demeurent possibles puisqu’elles sont conclues en dehors du marché des parts et sans intervention de la société de gestion.
Les SCPI concernées
Crédit Mutuel Pierre 1
LF Grand Paris Patrimoine
Sélectinvest 1
Source : La Française REM, 30/06/2026
Comprendre le marché par confrontation
La suspension de la variabilité du capital permet de préserver le modèle à capital variable tout en instaurant un marché par confrontation pour les associés souhaitant vendre leurs parts, offrant ainsi une perspective de rétablissement si les conditions de marché s’améliorent.
Pendant cette période, aucune nouvelle part n’est émise et les échanges de parts s’effectuent sur un marché organisé par confrontation des ordres d’achat et de vente. Le principe du prix de part est remplacé par un prix d’exécution correspondant au prix auquel peut être échangé le plus grand nombre de parts.
SCPI : Comment fonctionne le marché par confrontation
La société de gestion d'une SCPI organise le marché des parts par confrontation également appelé marché secondaire.
Il vise à gérer périodiquement la rencontre entre les ordres de ventes et d’achats de parts de SCPI.
Il s’opère dans le cadre d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI dont la variabilité du capital a été suspendue.
Trois acteurs interviennent sur ce marché :
- La Société de Gestion de la SCPI qui est tenue d’organiser la confrontation selon une périodicité définie,
- Les acheteurs souhaitant acquérir des parts de cette SCPI,
- Les associés de la SCPI souhaitant vendre leurs parts.
La société de gestion centralise les ordres d’achat et de vente dans le carnet d’ordres, effectue les contrôles réglementaires tout en s’assurant de la bonne réception des fonds et analyse à la fin de la période définie les ordres reçus afin de déterminer le prix d’exécution.
Le prix d’exécution dépend de chaque période de confrontation, et correspond à celui auquel peuvent s’échanger le plus grand nombre de parts, selon les prix exprimés précédemment par les acheteurs ou vendeurs.
Prenons un exemple simplifié avec 3 vendeurs et 3 acheteurs de parts de SCPI en pleine propriété :
Les associés vendeurs de parts posent des ordres de vente avec un prix unitaire minimal auquel ils sont prêts à accepter de vendre leurs parts et le nombre de part concerné.
Les acheteurs posent des ordres d’achats avec un prix unitaire maximal auquel ils sont prêts à acheter des parts et le nombre de parts souhaité ainsi que la durée de validité de leur ordre (unique ou sur plusieurs confrontations).
La société de gestion confronte les ordres d’achats et de vente et détermine pour chaque prix le nombre de parts qui pourrait être échangé :
A 70€, 15 pourraient être vendues et 70 parts pourraient être achetées, soit 15 parts potentiellement échangées.
A 115 €, 45 pourraient être vendues et 60 parts pourraient être achetées, soit 45 parts potentiellement échangées.
A 120 €, 95 pourraient être vendues et 20 parts pourraient être achetées soit 20 parts potentiellement échangées.
Dans cet exemple, on constate donc que le prix de 115€ permet d'échanger le plus grand nombre de parts, c'est donc le prix d'exécution de cette confrontation.
Une fois le prix fixé, la société de gestion opère le transfert de propriété.
La priorité d’exécution des ordres d’achat est donnée aux vendeurs ayant posé le prix le plus bas.
Côté acheteurs, la priorité d’exécution est donnée à ceux ayant proposé le prix le plus élevé. À noter qu’en cas d’égalité de prix, c’est l’ordre chronologique d’inscription dans le carnet d’ordres qui déterminera la priorité d’exécution.
Cependant, la confrontation étant le résultat de l’offre et de la demande, il est possible de n’aboutir à aucun prix d’exécution.
Qu’il y ait ou non un prix d’exécution, les ordres partiellement ou non exécutés pourront être maintenus, modifiés, ou annulés pour la prochaine confrontation.
A chaque confrontation, la société de gestion notifie le volume effectivement exécuté et publie sur son site officiel les derniers prix d’exécution connus.
Elle publie également à minima les 5 prix d’achat les plus élevés et les 5 prix de vente les plus faibles figurant sur le carnet d’ordres ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix.
Vous l’aurez compris, le marché des parts par confrontation est organisé par la société de gestion et permet une confrontation périodique des ordres d’achats et des ordres de vente, sans garantir la liquidité intégrale des parts.
Pour toute question, nous vous invitons à vous rapprocher de votre interlocuteur habituel.
En pratique
Le marché par confrontation est organisé par la société de gestion et vise à gérer périodiquement la rencontre entre les ordres de ventes et d’achats de parts de SCPI.
Il se fait par confrontation des ordres reçus par la société de gestion (selon une périodicité définie dans la note d’information), consignés sur un carnet d'ordres et transmis par :
- Les acheteurs qui précisent un prix maximal d’achat et un nombre de parts.
- Les vendeurs (associés souhaitant céder leurs parts) qui précisent un prix minimal de vente et un nombre de parts.
La confrontation étant le résultat de l’offre et de la demande, le prix d’exécution varie à chaque période de confrontation. De même, il est possible de n’aboutir à aucun prix d’exécution.
Calendrier des étapes clés des prochains mois
Mode d'emploi
Acheteurs
Passer un ordre d'achat
Pour passer un ordre d’achat, les acheteurs devront impérativement être accompagnés par leur conseiller ou leur interlocuteur La Française habituel. Découvrez dans cette vidéo comment soumettre un ordre d’achat pendant la période de confrontation.
Associés vendeurs
Passer un ordre de vente
Les associés pourront être accompagnés ou non de leur conseiller pour passer un ordre de vente. Découvrez dans cette vidéo comment soumettre un ordre de vente pendant la période de confrontation des ordres.
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Modifier son ordre de vente de parts
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Vos questions sur le marché par confrontation
Pourquoi avoir suspendu la variabilité du capital de ces SCPI ?
Dès 2025, le seuil des 10% de parts en attente de retrait a été atteint pour les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Grand Paris Patrimoine et est en passe de l’être pour Sélectinvest 1.
En anticipation des contraintes réglementaires, la société de gestion a analysé plusieurs solutions avant d’opter pour la suspension temporaire de la variabilité du capital, mesure jugée la plus adaptée au cycle actuel. De nouvelles modalités statutaires d’application ont donc été portées aux votes et approuvées lors des Assemblées Générales Extraordinaires du 29 avril 2026.
La suspension de la variabilité du capital, entrera en vigueur, pour une durée de 3 ans, à compter du 1er juin 2026. Elle permet ainsi :
- d'offrir une solution de liquidité adaptée à ceux qui souhaitent vendre leurs parts. En période de marché tendu, cette solution permet aux associés de conserver le contrôle du prix et du volume de parts qu’ils souhaitent vendre, qu’ils peuvent ajuster en temps réel. Elle assure de l’équité et de la transparence à la fois sur les ordres, les prix proposés et l’historique des transactions publiés sur le site internet www.la-francaise.com.
- de protéger les intérêts des associés qui souhaitent conserver leurs parts. Cette solution permet à la société de gestion de se consacrer pleinement à la gestion du patrimoine des SCPI afin de renforcer leurs qualités immobilières et financières. Pendant cette période, les ressources issues des cessions, seront principalement allouées à l’entretien des immeubles et au remboursement de la dette.
A quel rythme se tiennent les confrontations ?
La variabilité du capital des SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1 est suspendue à partir du 1er juin 2026. Les 2 premières confrontations se feront sur une base bimestrielle (soit une première confrontation au 31 juillet et une seconde au 30 septembre), à partir du 1er octobre le rythme des confrontations sera mensuel.
Qu’est-ce que le prix d’exécution ?
Dans le cadre de la confrontation des ordres d’achat et de vente, le prix d’exécution est le prix auquel peut être échangé le plus grand nombre de parts.
Combien de temps peut durer cette suspension temporaire de variabilité ?
La suspension sera décidée pour une durée de 3 ans au plus. Si, trois ans après la décision de suspendre la variabilité, celle-ci n’a pas repris dans l’une des conditions fixées par les statuts, la variabilité du capital est rétablie sauf décision de la société de gestion de proroger.
Quel impact sur les demandes de retrait déjà posées ?
La suspension de la variabilité du capital entraine l’annulation des demandes de retrait précédemment inscrites sur le registre. Les associés souhaitant toujours sortir devront transmettre un ordre de vente avec un prix de minimal de vente et un nombre de parts.
Comment savoir si l’ordre d’achat ou de vente a été exécuté ?
Si l’ordre est totalement ou partiellement exécuté, La Française adressera un courrier à l’acheteur avec les informations suivantes : date de la transaction, base du prix sur lequel la transaction est réalisée, montant des frais (droits d'enregistrement et commissions) et nombre de parts échangées.
Que se passe-t-il si l’ordre d’achat ou de vente n’est pas exécuté ?
Si son ordre n'a pas été exécuté l'associé recevra un courrier lui indiquant que son ordre n'a pas été exécuté et précisant notamment le prix d'exécution de la confrontation.
L'associé pourra alors modifier ou annuler son ordre pour la prochaine confrontation.
A noter que, conformément à la réglementation, le rand d’inscription dans le carnet d’ordres sera actualisé si l'associé/investisseur augmente le prix à la vente ou diminue le prix à l’achat, augmente la quantité de parts concernés ou modifie la nature de son ordre (vente en achat ou achat en vente).
Comment est géré le patrimoine durant la période de suspension ?
La suspension de la variabilité du capital favorise une optimisation de l’emploi des ressources majoritairement issues des plans de cession pour soutenir l’asset management. Elle permet ainsi de poursuivre le désendettement dans de bonnes conditions, de moderniser et remettre en état le patrimoine afin de renforcer durablement la qualité immobilière de la SCPI. Pendant la période de suspension, la société de gestion continue donc de gérer activement le patrimoine de la SCPI.
Quelles sont les démarches pour effectuer un ordre de vente ?
L’associé vendeur pourra être accompagné ou non de son conseiller pour passer un ordre de vente.
Dans ce cadre, plusieurs informations et documents seront demandés comme :
- Les coordonnées personnelles
- Le nom de la SCPI, le nombre de parts à vendre et du montant minimum par part
- Pour les personnes physiques : pièce d’identité en cours de validité, justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Pour les sociétés : extrait Kbis récent, statuts, pouvoir de signature
- Un RIB
- En cas de nantissement des parts, joindre l’accord de la banque ou la main levée
Le dossier comprenant l’ordre de vente complété et signé devra être transmis à La Française par courrier ou par mail à l’adresse suivante : serviceclient@la-francaise.com
Une fois le dossier reçu et validé par la société de gestion, cette dernière inscrit l'ordre sur le carnet d'ordres de manière chronologique.
Quels sont les frais supportés par l’associé vendeur ?
A ce jour, aucun frais ne sera appliqué à l'associé vendeur.
Quels sont les impacts de l’exécution des ordres, pour un associé vendeur ? Qu’en est-il des distributions ?
Dans un délai d’environ quinze jours après la confrontation, l'associé recevra par virement le montant de la cession diminué, le cas échéant, du montant de l'impôt dû au titre de l'éventuelle plus-value réalisée lors de cette cession. Le calcul de la plus-value et de l'impôt dû est établi par La Française sur la base des informations communiquées sur l'ordre. La déclaration fiscale et le paiement de l'impôt seront effectués pour le compte de l'associé par La Française.
L'associé continue de percevoir les potentielles distributions de résultat jusqu’au dernier jour du mois de la confrontation.
Quelles sont les démarches pour effectuer un ordre d’achat ?
Les investisseurs devront être accompagnés par leur conseiller pour passer un ordre d’achat.
Le conseiller sera amené à demander plusieurs informations et documents, dont :
- Les coordonnées personnelles (dont le numéro Associé si applicable) et la situation familiale
- e nom de la SCPI, le nombre de part à acquérir et le montant maximum par part
- La durée de validité de l’ordre (par défaut l’ordre d’achat est valable pour une durée de 6 confrontations, si l'associé le souhaite il peut choisir une date de validité
- Un chèque libellé à l’ordre de la SCPI ou avis de virement du montant de l’ordre d’achat
- un RIB
- Pour les personnes physiques : pièce d’identité en cours de validité, justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Pour les sociétés : extrait Kbis récent, statuts, pouvoir de signature
- Le Questionnaire LCB-FT (Lutte Contre le Blanchiment des capitaux et le Financement du Terrorisme)
Le dossier comprenant l’ordre d’achat complété et signé devra être transmis à La Française par courrier ou par mail à l’adresse suivante : produitsnominatifs@la-francaise.com
Une fois le dossier reçu et validé par la société de gestion, cette dernière inscrit la demande sur le carnet d'ordres de manière chronologique.
Quels sont les frais supportés par l’investisseur ?
L’acquéreur doit s’acquitter :
- D’une commission de cession de 5% HT (soit 6% TTC) à la société de gestion, sur le prix total hors droits d'enregistrement.
- De droits d’enregistrement de 5% remis au Trésor Public.
Que deviennent les fonds versés par l’investisseur lors du passage de l’ordre ?
Les sommes versées lors du blocage des fonds seront restituées en cas :
- D’annulation,
- De fin de validité de l’ordre,
- Ou, dans le cas d’une exécution totale ou partielle, si le prix d’exécution est inférieur au prix maximum proposé.
Ce remboursement sera réalisé dans un délai maximum de 20 jours ouvrés suivant la date de fin de période de confrontation.
Quels sont les impacts de l’exécution des ordres, pour l’investisseur nouvellement associé ? Qu’en est-il des distributions ?
La société de gestion procède opère le transfert de propriété des parts exécutées.
L’associé ne supportera pas de délai de jouissance et commencera à percevoir les potentielles distribution de résultat versées par la SCPI dès le premier jour du mois suivant la date de confrontation.
